Но подобное сравнение не совсем корректно в силу разных причин развития нестабильности. Тем не менее, 2008 год является ближайшим примером, от которого можно отталкиваться при составлении прогнозов на будущее. Аналитики компании «Метриум Групп» проанализировали поведение рынка недвижимости в прошлой кризисной ситуации и рассчитали, насколько вероятно повторение этого сценария сейчас.
Негативную роль играют многие факторы
Зависимость российской экономики от цен на нефть уже не первый раз сыграла с нашей страной злую шутку. В 2008 году одним из главных факторов, оказавших влияние на снижение курса национальной валюты, был обвал цен на нефть. Тогда с июля по декабрь снижение стоимости барреля «черного золота» составило 68,9 процента. А вот в 2014 году падение было более медленным — за этот же период цена на нефть снизилась на 46,2 процента.
При этом темпы девальвации рубля были диаметрально противоположными. Если во втором полугодии 2008 года рубль к американскому доллару снизился на 25,3, а к евро на 13,4 процента, то в прошлом году обвал был гораздо более существенным — минус 57,4 к американской валюте и 17,2 процента к единой европейской.
Ответ на закономерный вопрос о том, почему в 2008 году нефть падала быстрее, а рубль – медленнее, а в минувшем — наоборот, лежит в причинах кризиса. Шесть лет назад кризис был обусловлен чисто экономическими причинами, а сейчас одновременно сыграли роль несколько факторов. Это и обостренная геополитическая обстановка, и введение антироссийских санкций, и растущая сырьевая зависимость экономики.
Еще один важный макроэкономический показатель — темпы роста инфляции — в 2008 и 2014 годах оказался примерно на одном уровне: 13,3 и 11,4 процента соответственно. При этом по прогнозам Минэкономразвития, сделанным в начале декабря, в прошлом году инфляция не должна была превысить 9 процентов. Но в итоге ускорившиеся в середине месяца темпы девальвации рубля прибавили к итоговому результату 2,4 процентных пункта.
Спрос пока снижается
В 2008 году под влиянием нарастающего экономического кризиса количество сделок купли-продажи на столичном рынке недвижимости существенно сократилось – минус 15,9 процента к показателям 2007 года. В 2014 году мы наблюдали несколько иную ситуацию: в отдельные месяцы года спрос на квартиры был в прямом смысле слова ажиотажным. Впрочем, сравнить данные по количеству сделок год к году не представляется возможным — с 1 марта 2013 года была отменена регистрация договоров купли-продажи, с этой даты Росреестр фиксирует переход права собственности на объекты жилой недвижимости. Помимо сделок купли-продажи в статистику попадают договора мены и дарения.
Но даже если сравнить данные за период март-декабрь 2013 года с аналогичным временным промежутком года прошлого, то можно отметить рост на уровне 4,4 процента. Еще более существенное увеличение покупательской активности было отмечено на первичном рынке. За год количество зарегистрированных договоров долевого участия выросло на 13,1 процента.
«Разница в темпах роста всего рынка в целом и «первички» объясняется тем, что на фоне девальвации рубля покупатели стремились вложить свои средства не в недвижимость вообще, а именно в новостройки, — поясняет генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая. — Цены на первичном рынке не успевали корректироваться вслед за ростом курсов доллара и евро, в то время как собственники квартир на вторичном рынке в большинстве своем пытались менять рублевые цены в соответствии с валютными колебаниями. Это привело к существенному снижению спроса на вторичном рынке».
Примерно так же вели себя и цены на рынке недвижимости. Во второй половине 2008 года впервые за пять лет прекратился рост средней стоимости квадратного метра, началась коррекция вниз, которая привела к тому, что по итогам 2009 года средний «квадрат» подешевел на 10-15 в рублях и на 20-30 процентов в долларовом эквиваленте.
В 2014 году, напротив, рублевые цены росли в течение всех 12 месяцев, но в большей степени в 1 и 4 квартале. В сегменте массового жилья средняя стоимость квадратного метра выросла на 10,7, в бизнес-классе — почти на 18, а в элитном сегменте из-за сильной зависимости от курса доллара сразу на 36 процентов.
Без ипотеки нет рынка
Еще одним важным фактором, под влиянием которого рынок недвижимости в 2014 году рос, стала крайне высокая активность на рынке ипотеки. За 11 месяцев года в России было выдано кредитов на покупку жилья на сумму 1,58 триллиона рублей. Это абсолютный рекорд за всю историю существования российского рынка ипотечного кредитования. Для сравнения — в 2008 году этот показатель составил 756,8 миллиарда рублей, то есть в два раза меньше. При этом средняя ставка по ипотеке в 2008 и в январе-ноябре 2014 года была зафиксирована примерно на одном и том же уровне – 12,9 и 12,65 процента годовых соответственно.
Стоит отметить, что в 2008 году ставки по кредитам рассчитывались исходя из ставки рефинансирования Центробанка РФ. В 2013 году был введен новый инструмент в области денежно-кредитной политики государства — ключевая ставка ЦБ, под которую Банк России предоставляет займы частным банкам. По сути, влияние обоих показателей на ставки по розничным кредитам одинаково, поэтому имеет смысл сравнить.
В 2008 году ставка рефинансирования менялась 6 раз и выросла с 10 до 13 процентов годовых. В прошлом году ключевая ставка корректировалась такое же количество раз, но при этом рост был гораздо более существенным — с 5,5 до 17 процентов годовых.
И в ближайшей перспективе рынок недвижимости рискует остаться без этого мощного драйвера роста. Ухудшение экономической и геополитической ситуации ведет к повышению ипотечных ставок. Под влиянием роста ключевой ставки ЦБ розничные банки уже подняли ставки для заемщиков. И если два ведущих игрока рынка — Сбербанк РФ и ВТБ24 — пока еще выдают кредиты на покупку жилья по ставке ниже уровня ключевой, то в ряде остальных банков уже можно встретить ставки до 29 процентов годовых. Так что впереди не самые простые времена для рынка недвижимости.
http://realty.vesti.ru/news/show/id/12281