СЕРГЕЙ ШАМИН
заместитель председателя правления Банка расчётов и сбережений
Если заёмщик перестаёт обслуживать свой ипотечный кредит, то банк-кредитор в соответствии с кредитным договором будет вынужден начислять штрафы и пени.
А затем, по истечении указанного в договоре срока, кредитор обращается в суд, чтобы взыскать предмет залога (квартиру, комнату и тому подобное). Это происходит независимо от того, есть ли у заёмщика другое жильё или нет.
Но банки применяют эти процедуры лишь в крайнем случае, когда все остальные варианты уже испробованы, поскольку после реализации залога банк, как правило, не покрывает своих расходов. Поэтому если заёмщик понимает, что не сможет заплатить очередной ежемесячный платёж по ипотечному кредиту, ему сразу же необходимо обратиться в банк, чтобы обсудить варианты реструктуризации кредита. Это может быть уменьшение платежа при удлинении срока кредита или платёжные каникулы, когда заёмщик платит только проценты по кредиту, а сумму основного долга оплатит после того, как его платёжеспособность восстановится.
АНТОН КАМАЛТЫНОВ
партнёр адвокатского бюро «Тонкий и партнёры»
Если клиент вдруг лишается возможности платить ипотечный кредит, то банк вправе подать в суд иск о расторжении договора. Тогда задолженность погашается из стоимости реализованного имущества. При этом большая часть должников находит решение проблемы с банком в ходе судебного процесса, так что на практике с принудительной реализацией квартиры столкнулись немногие — в каждом регионе имеется до десяти случаев, когда банки обращались в суд за обращением взыскания на квартиры. Для многих россиян покупка квартиры — самое крупное приобретение, а возможность ипотечного кредитования — едва ли не единственная. Поэтому заёмщики с финансовыми проблемами до последнего пытаются найти выход. Банки тоже не заинтересованы в тяжбах и обращаются в суд, только когда другие варианты исчерпаны.
На невнесение платежа банки реагируют в первый же месяц. Сначала они пытаются связаться с должником, выяснить причину. Банк вообще не может требовать взыскания заложенного имущества в судебном порядке, если сумма неисполненного обязательства составляет менее 5% от стоимости предмета ипотеки и период просрочки составляет менее трёх месяцев. Схема выглядит так: первый месяц — первая просрочка, второй месяц — попытки решить вопрос во внесудебном порядке, третий месяц — исчерпав все варианты, банк готовит иск в суд, четвёртый месяц — банк подаёт в суд. Следующие два месяца проходят в ожидании судебного заседания. Тем временем уже полгода должник не платит. А тут уже сумма неисполненного обязательства превышает 5-процентный порог. Поэтому на практике обратить взыскание на квартиру возможно через шесть-семь месяцев, но надо чётко знать, что большие проблемы являются следствием маленьких и фактически начинаются с первого неплатежа.
Чтобы избежать судебных тяжб, заёмщику необходимо сразу, как только он понял, что у него возникли финансовые трудности, направить в банк письменное заявление о существенном изменении обстоятельств, в связи с которыми возникли финансовые проблемы, и приложить подтверждающие документы. Подтверждающими документами могут быть копия трудовой книжки и приказ об увольнении в связи с сокращением, выписка из истории болезни, а если финансовые трудности возникли в связи со смертью члена семьи, то нужно предоставить свидетельство о смерти. Банк может согласиться на реструктуризацию долга. Самый распространённый вариант — когда банк увеличивает срок кредитования, за счёт чего уменьшается размер ежемесячного платежа. Также банк вправе предоставить клиенту льготный период, когда заёмщик платит только проценты. Если в реструктуризации отказали, то заёмщик может опередить банк и обратиться в суд с заявлением об изменении договора ипотечного кредитования. Но следует учитывать, что согласно статье 451 Гражданского кодекса изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается судом в исключительных случаях, — не стоит пренебрегать помощью юриста.
Если договориться не удалось, то заложенное имущество продаётся с публичных торгов по решению суда. Если его не получается продать за месяц, то цена снижается на 15 %. Нереализованное жильё предлагается взыскателю в счёт погашения задолженности на 25 % ниже первоначальной стоимости. Кроме того, из стоимости имущества погашаются судебные и иные расходы на взыскание задолженности, неустойка, просроченные проценты, просроченная задолженность по кредиту.
Наличие прописанных в квартире детей не является препятствием для реализации заложенного имущества. Снятие с регистрационного учёта осуществляется органами УФМС без непосредственного участия гражданина. Согласно Жилищному кодексу, люди, лишившиеся квартиры в результате просроченной задолженности по ипотечному кредиту, временно поселяются в дома манёвренного фонда. Однако пока таких домов почти нигде нет.
Часто банки для решения вопроса о взыскании задолженности обращаются к коллекторским организациям. Заёмщик должен помнить, что законом коллекторы не уполномочены совершать действия, направленные на взыскание задолженности, тем более они не вправе оказывать психологическое давление на человека. Банк, по статье 388 Гражданского кодекса, вправе уступить требования по кредитному договору только с согласия заёмщика. Если заёмщик такого согласия банку не давал, то смело может игнорировать все требования коллекторов. Можно просто вешать трубку. Если коллектор продолжает беспокоить, можно сообщить, что ведётся запись разговора (даже если на самом деле это не так), попросить представиться, запросить документ, подтверждающий передачу долга коллекторской организации, сказать о том, что вы на это согласия не давали. Не нужно оправдываться перед коллектором, сообщать ему личные сведения, контакты родственников, знакомых. Если коллектор звонит поздно ночью или рано утром, оскорбляет, угрожает, то должник может обратиться в милицию или в суд с иском о компенсации морального вреда.