Мой друг платит за квартиру в 80 квадратных метров 3700 рублей коммуналки в месяц. Вода, отопление и капитальный ремонт сюда уже входят, электричество надо оплачивать отдельно. Для сравнения — в Петербурге никто не удивляется, когда за такую площадь нужно платить в районе 7 тысяч, причём у некоторых выходит даже больше десятки.
Что важно, дом содержится в идеальном состоянии. Всё чисто и аккуратно, электричество не сбоит, горячую воду на лето не отключают. Двор выглядит по-европейски ухоженным. Это тем более любопытно, что дом расположен в Весёлом Посёлке — в историческом районе Санкт-Петербурга, название которого говорит, пожалуй, само за себя.
Так, например, на днях на магнитном замке одной из входных дверей была обнаружена изолента — её клеят воры, когда хотят иметь возможность без труда попасть ночью в подъезд. Также страдают автолюбители, недавно у одного из них из машины при помощи специальных присосок похитили фары.
Владимир по моей просьбе организовал мне встречу с Юлией, председателем правления ТСЖ, чтобы я мог расспросить её о секретах ведения общедомового хозяйства. Забегая вперёд — выяснилось, что никакого особенного секрета нет, достаточно просто хорошо делать свою работу.
Итак, дом, о котором идёт речь, относительно новый, он был построен примерно 9 лет назад. Это обычный кирпично-монолитный жилой дом, квартиры в нём стоили в своё время достаточно средних для Санкт-Петербурга денег. В доме 191 квартира и 7 коммерческих помещений, на крыше расположена собственная котельная.
Вначале домом управляла УК (управляющая компания) от застройщика, которая, естественно, была нацелена исключительно на выжимание денег из жильцов. Через несколько лет жильцам надоело страдать, и они организовались в ТСЖ.
Первый глава ТСЖ, к сожалению, тоже не особо продвинулся в решении проблем дома, и тогда, 4 года назад, председателем правления ТСЖ была избрана Юлия, жительница этого же дома. У Юлии был уже ценный опыт — ранее она управляла небольшим коммерческим бизнес-центром в Санкт-Петербурге.
Сразу по вступлении в должность Юлии пришлось начать разгребать многочисленные завалы на всех направлениях: застройщик оставил после себя кучу недоделок, к которым после сдачи дома никто даже не прикасался. Например, дом был подключён к электричеству по временной схеме, из-за этого постоянно проходили так называемые «моргуны»: электричество отключалось, вставали лифты, у жильцов горели электроприборы. Юлии и её напарнику приходилось иногда ночевать на улице, ожидая специалистов из кабельных сетей, которые раз за разом приводили временный кабель в порядок.
Документов на электрические сети при этом не было — УК не стала передавать их. С тридцатой попытки удалось всё же получить эти документы от застройщика, и через полтора года бюрократических боёв проект всё же был сдан в «Ленэнерго». Проблема с электричеством была решена, люди начали ездить в лифтах без опасения застрять, холодильники перестали гореть.
Та же проблема была с водой и с канализацией — они не были переданы «Водоканалу», работа шла по временному договору. Канализационные колодцы вокруг дома оказались ничейными, они начали осыпаться. Потребовался довольно дорогостоящий ремонт. Опять-таки, пришлось ввязаться в продолжительное бюрократическое противостояние, по итогам которого «Водоканал» пошёл Юлии навстречу, принял колодцы на свой баланс и всё починил.
Аналогичным образом получали лицензию и на котельную — излишне пояснять, что документов на котельную застройщик также не передал, всё пришлось добывать окольными путями. «Ростехнадзор» был строг и придирчив, но с восьмого раза лицензию всё же выдал.
Что было бы, если бы Юлия не заморачивалась оформлением бумаг? Электричество так и моргало бы, деньги на ремонт колодцев собирали бы с жильцов, и жильцам же пришлось бы платить штрафы за эксплуатацию котельной без лицензии — причём не исключён был вариант, при котором котельную закрыли бы вовсе, оставив тем самым жильцов без горячей воды.
За счёт чего ещё удаётся экономить деньги?
Во-первых, нет никаких мутных схем. Характерный штрих: через некоторое время после изгнания УК в дом позвонили и напомнили, что пора бы уже менять уголь в промышленных фильтрах, так как прошло пять лет с момента их установки. Поиски фильтров однако к успеху не привели — приметные голубые баллоны в два метра высотой обнаружены так и не были. Для справки, один исчезнувший фильтр стоит 500 тысяч рублей…
Второе. Юлия сразу после прихода перетрясла всех поставщиков на предмет цен и качества услуг. Так, по вывозу мусора удалось договориться с заходящей на рынок компанией по 320 рублей за куб, это раза в полтора дешевле, чем можно было бы ожидать. Других поставщиков Юлия также держит в тонусе — компаниям, которые обслуживают домофоны, пожарную сигнализацию, водомерный узел и так далее, она просто не разрешает часто поднимать цены.
Качество услуг компании, которая обеспечивала приходящих электрика и сантехника, оставляло желать лучшего — нашли своих и взяли в штат. Сейчас они работают на полставки и получают по 15 тысяч рублей каждый.
Свой бухгалтер также работает на полставки, Юлия его очень хвалит. Бухгалтер принял бухгалтерию «в тетрадочке», завёл все данные в 1С, и поддерживает сейчас все цифры в идеальном порядке. Также у Юлии есть помощник, который разделяет с ней ряд обязанностей и замещает её на время отпусков. Помощник Юлии художник-реставратор по образованию, его знания сильно помогают при организации текущего ремонта дома.
В доме четыре интернет-провайдера, с каждого ежемесячно собирают по 2 тысячи рублей оброка. В год, как несложно подсчитать, получается уже около 100 тысяч рублей. Некоторый доход приносят также должники, за месяц пеней накапывает на 12-16 тысяч рублей.
Жильцы на общем собрании решили сдать в аренду помещение телефонного узла и лишние консьержные. За телефонный узел платит теперь «Ростелеком», который ранее пользовался им бесплатно, а консьержные разобрали под офисы жильцы дома. Им там удобно: спустился на лифте, и работай себе спокойно. Удобно и жильцам — нет раздражающего потока клиентов. Деньги само собой, идут на нужды дома.
Впрочем, пока ещё есть, куда стремиться. Продолжают оформляться документы на землю, есть надежда, что в этом году удастся добиться результата. Идёт замена водопроводных труб — строители поставили трубы из самой дешёвой стали, и сейчас они отчаянно ржавеют.
Кстати, по поводу воды. Дом был экспериментальным, и в него, как я уже упоминал, прямо при строительстве была встроена котельная на крыше. С одной стороны, котельная — это дополнительные хлопоты: в неё надо постоянно докупать манометры и газоанализаторы, раз в месяц в котельную нужно приглашать специальных людей на проверку.
С другой стороны, своя котельная позволяет жильцам платить за горячую воду и отопление в разы меньше, чем если бы они получали их от города. Кроме того, отопление в доме включается раньше, а отключается позже, чем в соседних домах.
Я не знаю, как так получается, что услуги огромных городских ТЭЦ обходятся населению в разы дороже, чем работа маленькой газовой котельной — теоретически должно быть наоборот, даже с учётом всех возможных амортизаций. Сильно подозреваю, что «Водоканал» просто заряжает цены, пользуясь тем, что особой альтернативы у петербуржцев всё равно нет.
Юлия рассказывает, что отношение к работе теперь у неё совсем другое, чем раньше, когда она управляла чужим бизнес-центром — работать приятно, как будто занимаешься какими-то усовершенствованиями не на работе, а в собственной квартире. Жильцы также разными способами помогают держать дом в порядке.
В гости к Юлии приходят представители соседних домов района, просят организовать у них работу таким же образом. Юлия рассказывает, что и в каком порядке нужно делать, чтобы добиться хорошего результата. Но, увы, справиться с УК от застройщика удаётся не всем — управляющие компании делают на жильцах хорошие деньги, их не так-то легко отогнать от их кормовой базы.
Обновление 1. Комментарий от жильца дома: на всё есть счётчики, в квартире живут три человека и один кот.
Обновление 2. По просьбам радиослушателей, вот фотография квитанции:
