В Сочи в начале 90-х появилось чудо под названием «жилой гараж с пропиской».
Улица Альпийская – считай, самый центр Сочи. Именно здесь на месте гаражно-строительного кооператива вырос поселок, где постоянно проживает около сотни человек. Это самый крупный массив, состоящий из оборудованных под жилье помещений. Некоторые такие дома устремляются ввысь на четыре этажа. Не небоскребы, конечно… Пока.
В «сочинских фавелах», как называют местные жители такие гаражные районы по аналогии с бразильскими трущобами, периодически бывают разные кореспонденты.
Чем опасны процессы такой ложной урбанизации, что заставляет людей жить в антисанитарных условиях и как можно решить проблему?
В мировой и даже российской архитектуре, которая прославилась за последние 20 лет своим хаосом, определение «жилой гараж с пропиской» отсутствует. Согласно толкованию словарей, «гараж» – происходит от французского «garage». Дословно обозначает «здание или комплекс зданий и сооружений для хранения, технического обслуживания и текущего ремонта подвижного состава автомобилей индивидуального, грузового или пассажирского транспорта».
Гараж, как новый тип архитектурного сооружения, появился в 1-й половине ХХ века, с началом массового производства автомобилей. Для эксплуатации и строительства гаражей существует технический СНиП №21-02-99* «Стоянки автомобилей», разработанный Госстроем. В нем речь идет о специальных условиях хранения и эксплуатации транспорта. Человек, как объект постоянного жителя гаража законом не предусмотрен. Тогда на каком основании в сочинских гаражах живут люди, подвергая свою жизнь и жизнь других смертельной опасности? Мы решили разобраться.
Фавелы – городские трущобы Бразилии на склонах гор. Само слово происходит от названия одноименного растения, распространенного на холме Morro da Favela. Возникли они в 1970-х годах. Фавелами называют также районы так называемой «ложной урбанизации», где нет инфраструктуры и высок уровень преступности.
Массив жилых гаражей-многоэтажек на улице Альпийской в Центральном районе Сочи – крупнейший в городе-курорте. Место это своеобразное. Строения идут по склонам ущелья. С первого взгляда стихийная застройка напоминает какие-то дагестанские пейзажи. Рядом – самое старое в городе кладбище. Старожилы говорят, первые могилы здесь появились в XIX веке.
С самой верхней точки на одном из склонов ущелья открываются прекрасные во всем своем безобразии виды гаражных надстроек, которые какими-то неуклюжими волнами будто набегают друг на друга.
Анализ рынка недвижимости
Проанализировав тысячи объявлений рынка недвижимости по всей России, мы открыли удивительную закономерность. Нигде, кроме как в Сочи, не существует недвижимости под названием «жилой гараж или ангар с пропиской». Можно купить гараж и ангар в любой точке земного шара, но только для хранения и эксплуатации в нем машин или лодок. А вот для жизни человека гаражи и ангары, несмотря на строгий закон, разрешено приспосабливать только в Сочи. Судя по объявлениям, есть в сочинских ангарах и гаражах холодная и горячая вода, интернет, телефон, камины с печным отоплением и даже газ. Да и стоимость их не уступает элитным коттеджам и квартирам. Читаем традиционную рекламу по продаже «жилых гаражей» на сайте агентства недвижимости «Олимп»:
«Жилой гараж с пропиской в центре Адлера. Общая площадь: 50 кв. м. Собственность. Состояние хорошее. Коммуникации: Дорога. Вода. Электричество. Газ. Канализация.
Расстояние до моря: 200 м. Дополнительная информация: рядом школа. 50 м до остановки общественного транспорта. Идеально как для постоянного проживания, так и для отдыха или коммерции. Цена: 3 700 000 рублей. Риелтор Игнатий Викторович Лузан».
А вот объявления в журнале «Экспресс недвижимость» в рубрике «гаражи без посредников»:
«Продается жилой 2-этажный гараж на переулке Хлебозаводском, подвал, отделка, возможность расширения. Цена 1 650 000 рублей».
Не будем перечислять все «гаражные объявления», скажем одно, что риелторские сайты, журналы и газеты недвижимости просто забиты рубриками: «продаю собственный жилой гараж или ангар со всеми удобствами».
Бродить одиноким чужакам здесь опасно даже днем, предупредили нас полицейские. Поэтому разведку на местности проводили, как говорится, «под прикрытием»… А как стемнело, отправились в рейд. Засветло проверять гаражи, оборудованные под жилье, смысла нет: жизнь здесь начинает бурлить с наступлением сумерек.
– Рейды проводим регулярно, – говорит руководитель пресс-центра УВД Сочи Александр Рунов. – Как известно, есть такое явление, как «резиновые квартиры». Нередко выявляются притоны. Бывает так, что гаражи становятся приютом для гастарбайтеров из среднеазиатских республик. Зачастую такие «квартиранты» грабят своих же хозяев, тех, кто сдает гаражи под жилье. Обчистят их и скрываются в сопредельном регионе.
Несмотря на то что масштабные стройки в олимпийской столице завершены, в городе осело много гастарбайтеров из Средней Азии, а также из Армении, Молдовы и Украины. По словам начальника отдела по вопросам миграции УВД Сочи Николая Скобы, на начало этого года поставлено на миграционный учет свыше 183,4 тысячи иностранцев или лиц без гражданства. Это на четверть больше, чем в предыдущем году.
По итогам проверок, больше всего нарушений миграционного законодательства выявляется в жилом секторе. Только в прошлом году было 690 таких случаев (для сравнения, в строительстве и гостиничном бизнесе – 212 и 196 соответственно).
В конце ноября в гаражах по ул. Лесной в ходе проведенного обыска у ранее судимой сочинки было изъято 10 паспортов граждан Узбекистана, Таджикистана и Киргизии. Помимо этого нарушительница закона хранила три поддельных штампа подразделения по вопросам миграции УВД Сочи, а также фиктивные бланки временной регистрации.
В 2017 году судом вынесено решений о наложении штрафа с выдворением за пределы РФ 184 граждан с зарубежными паспортами. В предыдущем году таковых оказалось на 4,7 процента больше – 193 иностранца.
Сумеречный дозор
Итак – в рейд! В группе проверяющих около 20 человек – полицейские, представители администрации Сочи, Водоканала, казачьих дружин. Предстоит обойти около ста «теремков» в гаражно-строительном кооперативе на ул. Альпийской.
Полицейские стучат в первый гараж, над которым надстроено еще три этажа. В окне мелькает фигура хрупкой девушки. Дверь она открывает, но, сославшись на то, что не одета, гасит свет и растворяется в темноте.
Вспышка камеры нашего фотокора в вечерних сумерках высветила малые архитектурные формы благоустройства, как сказали бы искусствоведы. Небольшая скульптура средневекового рыцаря с отбитой рукой смотрелась необычно и в то же время несла на себе некий символизм – неудачную попытку создания незатейливого уюта здешних «гаражан».
В другой блок-хате незваных гостей встречает пожилая женщина. Она твердит, что помещение принадлежит ее сыну Коле, которого сейчас нет дома. А она просто сторожит небогатое имущество. На втором этаже, куда удалось подняться вместе с полицейскими, – две разобранные кровати, умывальник и барная стойка, заставленная каким-то хламом. В комнате стойкий запах газа.
А в следующий гараж проверяющих долго отказывались пускать две юные девицы. Они уверяли полицейских, что находятся в гостях и постоянно звонили кому-то на сотовый. Из телефона доносился недовольный голос неизвестного. Вскоре в жилой гараж пришли на ночевку еще две симпатичные «гостьи»…
У многих возникло подозрение, что девушки не просто так препятствуют инспекции, не пуская ее за порог. Уж не интимуслуги ли они оказывают?
– Ничего удивительного, – говорит Александр Рунов. – Такие случаи бывали. Только за несколько последних месяцев в этом микрорайоне было составлено пять протоколов об административном правонарушении – занятии проституцией… И наркотики изымали, и нелегалов задерживали. Такие районы будто магнитом притягивают криминальные и асоциальные элементы.
Задача полицейских – следить за порядком и выявлять правонарушения. Представители коммунальных служб контролируют, имеются ли у хозяев договоры на подключение к инженерным сетям и коммуникациям, на законных ли основаниях обитатели фавел пользуются светом, газом и водопроводом.
По данным на первое февраля этого года, на территории Сочи расположен 191 гаражно-строительный кооператив. Львиная доля из этого числа сконцентрирована в Центральном районе – 78 ГСК. Далее с большим отрывом в этом своеобразном рейтинге идут Адлерский, Лазаревский и Хостинский районы – 26, 32 и 47. Семь таких объектов есть в поселке Блиново и один – в Красной Поляне.
В результате проведенных полицейскими обследований установлено, что 186 гаражей сдаются внаем под жилье и только 29 – под магазины и склады. Кроме того, обнаружено 37 заброшенных строений.
Наиболее частые преступления, которые выявляет в фавелах сочинская полиция, – фиктивная постановка на учет иностранного гражданина или лица без гражданства по месту пребывания в жилом помещении (ст. 322.3 УК РФ). А наиболее распространенные нарушения Административного кодекса – проживание гражданина без документа, удостоверяющего личность гражданина, паспорта (ст. 19.15 КоАП РФ).
Наш «Тайна-хаус»
У проблемы фавел на российском побережье Черного моря давняя история, исчисляемая не одним десятилетием. Почему она характерна именно для Сочи?
– Потому что здесь жилье всегда было дороже, чем в других курортных территориях, – поясняет директор департамента по взаимодействию с правоохранительными органами администрации Сочи Александр Петухов. – Климат здесь субтропический, это больше привлекает приезжих. Естественно, большинство местных жителей, в чьей собственности находились гаражи, реагировали на рыночный спрос. Они сдавали нежилые помещения курортникам, а потом и переселенцам.
Таунхаус (от английского town – «поселок» и house – «здание») – малоэтажный жилой дом на несколько многоуровневых квартир без общего подъезда. Получил распространение в европейских городах и пригородах на территории застройки средней плотности. У каждой квартиры таунхауса, как правило, отдельный вход с улицы, иногда есть гараж и небольшой палисадник.
В перестройку и 90-е годы, когда кругом была правовая неразбериха, стихийное строительство приобрело еще больший масштаб. Надстройки над гаражами – это же, по сути, таунхаусы (массивы низкоэтажной жилой застройки), которые вполне официально функционируют в РФ.
– Проблема разрасталась, но на протяжении десятилетий к ней никто не обращался, – продолжает Александр Петухов. – По правде говоря, и сейчас на «гаражные городки» можно было бы смотреть сквозь пальцы. Почему именно сейчас к этой проблеме вернулись? Компетентные органы обеспокоены состоянием антитеррористической защищенности олимпийской столицы. Ведь где могут осесть экстремисты и асоциальные элементы? Просто снять квартиру – опасно: соседи могут настучать. А в сочинских фавелах затеряться проще простого, да еще и дешево.
Кроме этого фактора, в таких массивах, считает собеседник, может бесконтрольно осуществляться предпринимательская деятельность самого разного масштаба. А продукты такой деятельности зачастую оказываются опасны для здоровья граждан. В одном гараже могут печь булки, в другом – мыть машины, а совсем рядом – разливаться ядохимикаты.
Антисанитария – одно, но доходит до того, что в гаражах, оборудованных под жилье, могут оказываться услуги интимного характера.
– В районе улицы Альпийской проблем много, но есть гаражные кооперативы, где наведен элементарный порядок, – добавляет Александр Петухов. – Сам бывал неоднократно в таких местах. Аккуратные рядки гаражей, все дорожки заасфальтированы и содержатся в чистоте, работает канализация, доступны противопожарные шкафы с необходимым инвентарем, есть все документы на проживание в таких помещениях… Ну прямо европейские таунхаусы.
В Сочи есть спрос на «жилые гаражи». Это отдельный сегмент на рынке жилья.
Такое понятие, как «жилые гаражи», законом не предусмотрено. В свое время сочинцы использовали противоречия в российском законодательстве, недосмотр муниципальных властей и получили право собственности на такие помещения.
Проблема сложилась, и теперь необходимо решить хотя бы наиболее острые вопросы.
– Сносить такие районы нельзя, – обращает внимание директор департамента, – частная собственность, по действующим законам, неприкосновенна. Но мы вправе требовать от собственников навести в гаражно-строительных кооперативах элементарный порядок. Такая планомерная работа очень трудоемка и требует большого терпения и настойчивости со стороны местных властей.
Они намерены принимать все меры для того, чтобы навести здесь порядок. Привлечены все соответствующие службы – Росприроднадзор, Роспотребнадзор, Минприроды, пожарная инспекция, управление муниципального земельного контроля, управление потребительского рынка, административная инспекция и другие структуры.
Представители каждого ведомства проведут обследование гаражных кооперативов и определят нарушения. Инспекционные рейды будут проходить регулярно, заверили «КН» в администрации Сочи.
Сочи – единственное муниципальное образование, включающее 4 административных внутригородских района: Адлерский, Хостинский, Центральный и Лазаревский.
На 1 января 2017 года численность населения Сочи, по данным Сочинского отдела госстатистики, составляет 492 601 человек. Русских 64,5%. В числе самых крупных национальных диаспор: армяне – 20,5%, украинцы – 3,5% и грузины – 2,6%.