С каждым годом проблема жилищного фонда в России становится всё более актуальной. Особенно остро эта дилемма касается многоквартирных домов, возведенных ещё в советское время. По данным Института народного прогнозирования (ИНП) РАН, к 2030 году площадь жилья в таких устаревших постройках превысит 110 миллионов квадратных метров, а к 2035 году – даже 250 миллионов . Эта проблема только усугубляется, и в ближайшие несколько лет стране потребуется несколько миллионов новых квартир, половина из которых будет необходима в самое ближайшее время.
Что делает дом «устаревшим»? Этот статус присваивается зданиям, у которых истекли сроки эксплуатации строительных материалов и конструкций. Например, для «хрущевок» этот срок был установлен на 50 лет. К 2022 году в России уже существовало 56, 7 миллионов квадратных метров жилья в подобных устаревших многоквартирных домах, при этом 19, 7 миллионов квадратных метров из них признавались аварийными. Это означает, что более трети таких домов находились в аварийном состоянии.
Однако решение о том, что дом следует признать аварийным, принимается межведомственной комиссией, и далеко не всегда такое решение принимается, даже если у дома явные признаки аварийного состояния. Иногда и совершенно крепкие дома, которые по бумагам могут служить ещё несколько десятилетий, объявляются аварийными, особенно в центре городов, чтобы на их месте построить элитное жильё.
Эта ситуация приводит к тому, что множество квартир остаются незаселенными, а жильцы вынуждены искать альтернативные варианты жилья, при этом стоимость собственности в подобных домах стремительно падает. Из-за сложности принятия решений властями и бюрократических процедур, ситуация остается бездействующей, и решение «квартирного вопроса» остается в воздухе.
С началом 2023 года на российском рынке недвижимости начался значительный рост процентных ставок по ипотечным кредитам. Это имеет серьезное воздействие на ситуацию в жилищной сфере. Например, в начале этого года, при ставке 10% годовых, средний ежемесячный платеж по ипотеке в городах-миллионниках составлял 37,4 тысячи рублей. Однако при росте ставки до 15%, этот платеж увеличится на 20 тысяч рублей, или на 41%. Если ключевая ставка продолжит расти и займы подорожают, то обслуживание ипотеки потребует уже 52,7 тысячи рублей ежемесячно, как указывает эксперт Елена Лапшина из «ЦИАН. Аналитики».
Важно отметить, что семьи, которые могут позволить себе ежемесячный доход в 100 тысяч рублей и выше, становятся редкостью, особенно за пределами столицы. В регионах средний доход населения гораздо ниже, и 50-60 тысяч рублей в месяц при наличии двух работающих членов семьи является нормой для многих российских регионов. Ипотека при таких условиях становится недостижимой для большинства.
Существующий жилой фонд в России также сталкивается с серьезными проблемами. Многие многоквартирные дома были построены в советское время и приближаются к окончанию срока эксплуатации. Согласно оценкам Института народного прогнозирования (ИНП) РАН, к 2030 году площадь устаревшего жилья может превысить 110 миллионов квадратных метров, а к 2035 году – даже 250 миллионов квадратных метров. Эти строения теряют свою стоимость, и, кроме того, их обслуживание становится дорогостоящим.
Очевидно, что необходимо изменить текущую политику по обновлению жилищного фонда в России. Тем не менее, это требует глобальных изменений в социально-экономической политике, так как семьи с низкими доходами все чаще сталкиваются с невозможностью приобретения жилья и обеспечения себя крышей над головой.