Несмотря на сложную геополитическую ситуацию, зарубежные компании продолжают владеть значительной частью коммерческой недвижимости в России. По данным консалтинговой компании IBC Real Estate, иностранным владельцам принадлежит около 6,3 млн кв. м коммерческих площадей, что составляет примерно 5% от общего объема рынка.
Вопрос в том, почему эти активы не распродаются, несмотря на санкции, экономические ограничения и политическое давление? Давайте разберемся, какие факторы заставляют инвесторов оставаться и насколько перспективны их вложения.
Оглавление:
Прибыль или расчет на будущее?
Одна из ключевых причин, по которой иностранные собственники не торопятся продавать коммерческую недвижимость, заключается в ее высокой доходности. Российский рынок успешно адаптировался к новым реалиям, а спрос на качественные объекты остается стабильным. Особенно это касается торговых и складских помещений, которые занимают по 40% от всех площадей, находящихся в собственности зарубежных инвесторов. Офисная недвижимость составляет 16%, а гостиничный сектор — всего 3%.
Владение коммерческой недвижимостью в России по-прежнему приносит хороший доход, — комментирует Елена Земцова, управляющий партнер Delta Estate.
По ее словам, рост арендных ставок компенсирует валютные риски, а высокая заполняемость делает такие активы привлекательными для долгосрочных инвестиций.
Но не все так просто. Иностранные компании сталкиваются с рядом сложностей: ограничения на вывод капитала, затрудненные международные платежи, увеличение операционных расходов. Однако многие владельцы объектов рассматривают свои активы как стратегическое преимущество на случай возможного возвращения в Россию в будущем — как пишет pravda-tv.ru.
Почему продать активы не так просто
Продажа коммерческой недвижимости в России сопряжена с рядом бюрократических и финансовых препятствий. Во-первых, все сделки с зарубежными компаниями должны быть одобрены правительственной комиссией, что может растянуть процесс на несколько месяцев. Во-вторых, большинство активов продается с существенным дисконтом, который иногда достигает 50% от рыночной стоимости.
Многие иностранные инвесторы предпочитают переждать неблагоприятный момент, ожидая лучших условий для выхода с рынка, — объясняет Земцова.
Именно поэтому массовый уход западных компаний в 2022–2023 годах носил скорее вынужденный характер, чем осознанную стратегию.
По прогнозам аналитиков, в 2025 году объем продаж коммерческой недвижимости может сократиться. Ожидается, что будет продано всего 1,3–1,4 млн кв. м общей площадью, а сумма сделок составит около 50 млрд рублей. Для сравнения: в прошлые годы объем сделок доходил до 465 млрд рублей.
Новые игроки: кто занимает место западных инвесторов
За последние три года география собственников коммерческой недвижимости в России значительно изменилась. Если раньше основными инвесторами были компании из Европы и США, то теперь их заменяют игроки из Азии, Ближнего Востока и СНГ. Наибольший интерес проявляют девелоперы и логистические операторы из Китая, которые активно вкладываются в складские и торговые проекты.
«Крупные компании из Турции присматриваются к торговым площадям, а инвесторы из ОАЭ изучают возможности для вложений в логистику и премиальный сегмент», — отмечает Елена Малиновская, председатель Ассоциации участников рынка коммерческой недвижимости.
По ее мнению, новые зарубежные игроки вносят ключевой вклад в сохранение спроса на коммерческую недвижимость. Их главным критерием при выборе активов является наличие перспектив роста, что свидетельствует о долгосрочных планах на российском рынке.
Что ждет российский рынок коммерческой недвижимости
В ближайшие годы доля иностранной собственности на рынке, вероятно, продолжит снижаться, но не так быстро, как можно было ожидать. Западные компании постепенно продают свои активы, но распродажи не носят массового характера. Вместе с тем новые инвесторы из дружественных стран уже заняли освободившуюся нишу, что позволяет сохранить стабильный спрос на качественные объекты.
«Рынок недвижимости в России переходит под контроль местных игроков и новых зарубежных партнеров, готовых работать в изменившихся условиях», — считает аналитик Анастасия Стрельникова.
Таким образом, владение коммерческой недвижимостью в России остается для иностранных компаний не только выгодным, но и стратегически важным шагом. Несмотря на санкции, бюрократические сложности и ограничения, эти активы продолжают приносить стабильную прибыль. А новые инвесторы из Востока уже готовы занять освободившиеся позиции и развивать этот рынок дальше.